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如何購買你的第一間出租房產
今天這集，我想跟你聊聊很多人問過的問題：
「我想靠房地產創造被動收入，那第一間出租房該怎麼開始？」
你也有這個想法嗎？那這支影片你一定要看到最後。
我會帶你走過整個流程：
從你要準備多少資金？要怎麼挑房？貸款怎麼過？房子怎麼裝潢？租給誰？稅要怎麼報？全部一次講清楚。
而且這支影片，是用實戰角度幫你規劃的，不是理論派喔！
準備多少資金才夠？
好，第一步：你得準備多少錢才有辦法開始？
其實買來出租的房子，跟自住用的條件不太一樣。一般來說，銀行給投資型房貸的成數會比較低，大概只會給你 6 成到 7 成左右。
所以你要準備的有：
頭期款，大約佔總價的三到四成
稅金、代書費、仲介費這些交易成本
裝潢跟家具預算
再加上一筆備用金，以防房子一開始租不出去，或者臨時要維修什麼
舉個例子給你聽：
假設你看到一間總價一千萬的房子，銀行願意貸你 65%。那你就得準備：
頭期款 350 萬
其他費用大概再抓個 50–60 萬
所以最基本，你要準備的現金大概是 400 到 420 萬左右
這樣進場才比較穩。
貸款怎麼審？你能貸多少？
很多人會卡在這一關：到底貸不貸得下來？
銀行主要會看幾個東西：
你有沒有穩定收入？像是薪資單、報稅資料、存款紀錄等等
信用紀錄，有沒有信用卡遲繳、之前有沒有貸過款
負債比，就是你現在收入跟你每月支出比起來會不會太吃緊
還有你現在的年齡跟工作類型，是不是銀行認為穩定的
貸款年限呢，通常可以拉到 20～30 年，利率方面，投資型會比自住房稍微高一點點。
如果你是第一次買房，強烈建議你可以先找一家銀行試算一下貸款，或是請貸款顧問幫你評估。這樣看房的時候才不會失準，看了一堆買不起的。
怎麼挑到租得掉的房子？
很多人一開始都會問：「我要買在哪裡才不會空租？」
這裡有三個超重要的篩選條件，你一定要記下來：
交通方便——附近有捷運、公車或車站，租客才有機會長期留下來
生活機能夠用——要有超商、賣場、診所、學校，才有基本生活便利性
有人就業的地方——像是工業區、辦公區、科技園區，需求比較穩定
如果你是剛入門，建議從：
總價低一點的小坪數開始
屋齡 10～20 年之間，水電管線比較不會有問題
社區型大樓，有管理員會省事很多，也比較安全
千萬不要一開始就追熱門地段，因為租金再高，你成本太重，反而不划算。
怎麼算報酬率？
這一段最重要，因為房子是要租出去「賺錢」的，不是買來看心情的。
簡單來說，你的年化報酬率就是：
年淨租金收入（扣掉貸款、稅金、管理費）除以 你實際投入的資金
我舉個例子：
房子總價 800 萬，貸款 65%，你自備 280 萬
每月房貸加管理費 3 萬
房子租金每月 3.5 萬，那你淨賺大概 5 千／月
一年下來是 6 萬，報酬率大概是 2.1%
如果你能打平現金流，甚至稍微正報酬，就算成功進場了！
出租房的裝潢怎麼弄？
出租房的裝潢，不用搞得很高級，簡單、乾淨、實用就好。
幾個建議風格給你參考：
白牆＋木地板，基本配色耐看又乾淨
衛浴一定要乾淨，最好重整過或換新
傢俱挑實用的：床、衣櫃、書桌、冷氣基本到位
不要搞太個性化，風格簡單一點，適合大多數人
預算部分可以抓這樣：
套房：20～30 萬
兩房：30～50 萬
三房以上看坪數調整，控制在總價的 5～7% 為原則
怎麼找到好租客？
你可以透過以下這幾種方式找租客：
租屋網站或 App
社群平台的租屋社團（FB、Line）
請仲介幫你出租，通常會收一個月租金當服務費
出租時的流程可以這樣操作：
廣告寫清楚，包含：坪數、租金、設備、禁菸禁寵等條件
面談或通話了解租客背景、工作穩定性
簽好租約，寫清楚押金、違約條款、維修責任等
通常是收「一個月押金＋首月租金」做為基本標準
如果你人不方便親自管理，也可以找代管公司來幫你處理報修、收租、點交這些事。
租金收入怎麼報稅？有沒有節稅空間？
租金收入在很多地區都算是個人所得的一部分，所以原則上是要申報的。
不過也別擔心，因為有些費用可以列入扣抵：
房貸利息
裝潢費、維修費
管理費、稅金
還有折舊（如果法規允許的話）
有些地方可以選擇「報實支實付」或「定額扣除」，兩種方式可以比較看看哪個划算。
建議可以請專業會計師幫你試算，節稅效果會差很多喔。
買了第一間後，可以怎麼擴張？
很多人問我：「第一間出租房成功後，怎麼繼續擴張？」
你可以這樣做：
房子增值之後，做二胎貸款或轉貸取現
信用分數慢慢提升，銀行願意貸你第二間
採取不同地段或不同產品類型，分散風險
然後把租金收入或房價增值的利潤再投入下一間房，滾動式成長，慢慢累積自己的收租資產池。
最後，你可以建立一個穩定的房產現金流系統，長期來看，這就是你的被動收入來源。
如果你真的想靠房地產建立一條穩定的被動收入路線，這些流程、觀念你一定要先掌握住。
未來我還會出更多相關的影片，像是裝潢預算怎麼抓、報酬率怎麼優化、租約怎麼設計…你想知道什麼，
如何購買你的第一間出租房產
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